新築でお家を建てたいと思った時、誰もが理想通りの大きさの家を建てたいと思うでしょう。しかし、建築にあたっては決まりごとがあり、建ぺい率や容積率などといったルールに沿って建てなければなりません。

そうでなければ、みんなが好き勝手な大きさの建物を建ててしまい、街並みの景観が崩れることになってしまいます。では理想通りの大きさの建物を建てるために、容積率とは何か、計算方法や緩和の条件に関して詳しく解説いたします。

容積率とは

建築に関するルールには、建ぺい率と容積率があります。ここでは容積率に関して詳しく解説いたします。

建ぺい率が敷地面積に対して建築面積の割合を示したものであるのに対し、容積率は、住宅の敷地面積に対する延床面積の割合を示したものです。この容積率に関しては、行政が都市計画などによって、建築基準法にある数値の中から地域ごとに上限を定めているものです。

すなわち、同じ土地の大きさだったとしても、その地域によって、建ててよい住宅の大きさが異なるということです。

建ぺい率との違い

建ぺい率は、その土地に対して、建っている建物が占める割合のことを指します。その建物が土地の何割を占めているかということです。

建ぺい率の計算方法としては、建築面積÷敷地面積×100で求められます。これに対し、容積率は、その敷地面積に対しての延床面積の割合になります。

延床面積はどのような面積を指すのでしょうか。延床面積は、その建物すべての床面積を足したものとなります。たとえば、3階建てのおうちであれば、1階と2階と3階のすべての床面積を足したものです。

容積率の計算方法は延べ床面積÷敷地面積×100で算出できます。

容積率が決まっている理由

なぜ容積率を定めてルールを守らなくてはならないのでしょうか。それにはいくつかの理由があります。

たとえば、容積率に制限が設けられていないとどうなるでしょうか。その場合、人口が極端に集中してしまい、その結果、インフラの整備などが追いつかなくなる可能性があります。

また建物の風通しや、光の当たり具合などに問題が出る場合があります。その他にもいくつか理由がありますので、こちらで詳しくご紹介いたします。

過密化を防ぐため

容積率を定める理由として、人口の過密化を防ぎ、適切にコントロールをするという理由があります。容積率が定められていない場合、4階建て、5階建てなど個人個人で好きなように住宅を建ててしまう可能性があります。

一つひとつの建物が大きくなりすぎると、そこに人口が密集してしまい、人口分散のコントロールが効きにくくなります。人口が増えてしまうことの心配として、電力の消費量の増加、交通渋滞、下水処理などさまざまな問題が発生します。

人々が快適に住めるまちづくりをするためにも、容積率で人口をコントロールしていく必要があるのです。

防火対策

住宅が密集している地域で気をつけなければいけないこととは何でしょうか。その1つに火災の発生があります。

火元となった一軒から、次々に隣近所の住宅に燃え移って、大きな火災の被害となる場合があります。とくに都市の機能が密集している地域は「防火地域」に指定されることがあります。

容積率を守ることは、災害時に被害拡大を防ぐことにつながり、最小限でとどめるという役割があります。

住居環境を保つため

風通しや日当たりの確保といった、住居環境を保つためにも、容積率を守ることは大切なことです。その建物ごとに、一定の間隔を守って建築することで、一軒一軒の風通しがよくなります。

また、日当たりの面では、自分の家の日当たりが良くなることに加え、近隣のお宅への日照権を守れます。また、通風や日当たりは、住む人の健康とも密接に結びついているため、暮るみの家づくりでも大切にしていることです。

景観を守るため

都市計画法という法律の中では、住宅の大きさについて定められています。都市計画法は、その都市が健全に発達していくこと、適切に整備が図られることを目的として定められています。

土地というのは、住宅地、工業地、商業地などに分けられます。細かくは全13種類に分かれており、それぞれの場所が健全に発達していくように計画が練られています。

容積率の計算方法

では、ここでは、容積率の具体的な計算方法について公式をご紹介したいと思います。建ぺい率の計算方法としては、建築面積÷敷地面積× 100で求められます。

たとえば、敷地面積が100㎡の場所に、50㎡の敷地面積を持つ建物が建っていたとすると、建ぺい率は、50パーセントとなります。こちらの公式で使われている建築面積というのは、水平投影面積にて計算されます。

水平投影面積というのは簡単にご説明すると、住宅を真上から見た時の面積になります。この時、水平投影面積の一番大きい面積が、建築面積とされます。

通常、一階部分が一番面積が大きくなりやすいため、一階の面積を建築面積とすることがほとんどです。

容積率を守らないとどうなる？

では、容積率を守らずに、新築の住宅を建築することはできるのでしょうか。もし容積率を守らなかった場合、違法建築として罰則の対象となってしまったり、行政から建物の除去や使用禁止などの命令を受けたりする可能性があります。

建築物に関する部分は法律に関わるところですので、注意して建築しなくてはなりません。容積率を守らない場合、どういった罰則があるのか、詳しく見ていきましょう。

建築許可が出ない

容積率を無視して建物を建てようとした場合、まず第一に建築許可がおりません。容積率をオーバーしているにも関わらず建築を進めてしまった場合、検査済証が交付されません。

違法建築という扱いになってしまい、結果的に解体することになってしまうか、改修を余儀なくされます。余計な費用や時間がかかることになるので、最初からきちんと容積率を遵守した建物を建てましょう。

罰則の対象になる

建ぺい率や容積率をオーバーした建物を建ててしまうと、それは違法建築とみなされ、法による罰則の対象になってしまいます。違法建築とみなされると、行政から指導が入ります。

建物の解体や、使用禁止の措置がなされます。その間、電気やガスなどといったライフラインも止まってしまうため、住居として利用することはできません。

ローンを利用できない

容積率をオーバーして建てられている建物は、違法建築とされます。そのため、住宅ローンなどを利用できない可能性が高くなってしまいます。

住宅ローンは、家という不動産を担保として融資をしてもらうものです。しかし、容積率オーバーの住宅は違法建築ということで、資産としての価値が低いとされ、担保にすることも難しいであろうという判定になってしまうからです。

資産価値を失う

容積率を無視して建てられた建築物は、資産としての価値を失います。たとえば、売りに出そうとした場合、容積率をオーバーしていると発覚すれば資産価値のない建物とされてしまいます。

また、売りに出さなかったとしても、行政から指導が入ることになるでしょう。

容積率の緩和条件

容積率のルールには、ある一定の条件を満たすことにより、緩和条件があります。たとえば、お住まいの地区が防火地域に指定されている場合などです。防火地域内に建てられている耐火建造物であれば、建ぺい率に10パーセントを加えることが可能となっています。

また、角地として指定される地域であれば、通風への支障が少ないとみなされることにより、こちらも建ぺい率に10パーセント加えることが可能となっています。これらは今まで記載してきた上記以外の特例となり、たとえば備蓄倉庫を設けていたり、宅配ボックスがあったりする場合、容積率のルールが緩和される場合があります。

その特例となるものを、詳しくご説明します。

地下室がある場合

その建物に地下室がある場合、床面積のうちの3分の1を限度として、容積率の計算から外されます。地下室を持っていることにより、その分、ほかに使える面積が広くなるということになります。

駐車場がある場合

建物の中に駐車場を設けている方もいらっしゃるのではないでしょうか。これはビルトインガレージといって、駐車場単体でなく建物の1階部分に車が入るスペースを作っている形となります。

この場合、この建築物の床面積の5分の1を限度として、容積率の計算から外されることになります。ビルトインガレージを持っていることにより、ほかに使ってよい面積が広くなるということです。

小屋裏収納（ロフトを含む）がある場合

お部屋の中にロフトを作っている方も、最近では多いでしょう。小屋裏収納とも呼ばれていますが、こちらに対しても緩和条件があります。

ロフトを作っていた場合、直下となる床面積の2分の1を限度として、容積率の計算から外されることになります。しかし、このロフトの高さにも規定があり、1,400m以下であることが条件となります。

特定道路（幅員15m以上の道路）の場合

幅員15m以上の道路の場合でも、容積率の緩和条件が適用されます。特定道路とされている幅員15m以上の道路から分岐している道路に接する一定半以内の土地であれば、容積率のルールが緩和されることになっています。

その建物の前面となる道路の幅員が、6m以上、12m未満であることに加え、特定道路までの距離が70m以内の土地であれば、距離に応じて容積率を加算できることになっています。計算式は（前面道路幅員+加算値）×係数で求められます。

上記以外の特例

上記で示した以外にもさまざまな特例が発生します。たとえば、マンションやアパートなどといった共同住宅のケースです。マンションなどといった共同住宅のエントランスや、ホール、階段や廊下などといった箇所は、容積率とみなされません。

また、お住まいの地区によっても、さまざまな特例があります。たとえば高層住居誘導地区や、特定用途誘導地区など、細かく規定がなされています。

この他にも地域によってルールがありますので、自分が住みたい場所の緩和条件のルールはどういうものかを調べてみましょう。

容積率に関するよくある質問

ここまで容積率について見てきましたが、それでもまだわからないことがある方も多いでしょう。容積率に関するよくある質問についてこちらで解説いたします。

容積率が異なる地域に土地がまたがっている場合はどうなる？

容積率は、地域によってその緩和条件が違うというお話をしました。しかし、容積率が異なっている地域に土地がまたがっている場合は、どのように計算すればよいのでしょうか。

たとえばその敷地内に、用途地域の境界があるケースなどです。こちらの、用途地域が2つ以上になってしまっている場合は、加重平均で容積率を出すことになっています。それぞれの面積按分率で各容積率の限度を算出します。足したものを敷地全体の容積率の値とする方法です。

敷地に面した道路の幅（幅員）が12m未満の場合はどうなる？

前面になっている道路の幅員が、12m未満であった場合、容積率に上限が設けられます。こちらは、用途地域の区分のルールに従って決められます。

たとえば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域 であれば、40パーセントを掛けた数値が容積率の上限となります。

暮るみでは、家造りに関するご相談を受け付けております。ご検討中の方は、家造りの流れもぜひあわせてご覧ください。

まとめ

容積率とは何か、また容積率の緩和条件に関する点はご理解いただけたでしょうか。緩和条件は、先述している通り、お住まいの地区のルールによるところも大きいですから、気になる方は直接問い合わせなどをしてみるのもよいかと思います。

建ぺい率や容積率などの、住まいに関してのルールはたくさんありますが、なるべく広くて住みやすい家を作りたいと思われる方は多いのではないかと思います。

暮るみでは、ロフトや吹き抜けなどの施工例も多くあり、施工後の喜びの声も多くいただいております。容積率の関係などで狭い住宅にしかできなくても、工夫次第でうまく開放的な空間にして過ごせます。どのようなことでも一度ご相談ください。